住了2年的二手房竟是“凶宅” 合同能否撤销？

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本报讯（记者 蔡蕾 通讯员 徐俊杰 徐林）市民购买二手房后发现房屋内曾发生非正常死亡事件，能否撤销购房合同及贷款合同？近日，湖北省鄂州市鄂城区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，法院认定卖方故意隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，支持买方撤销房屋买卖合同及贷款合同。鄂州市中级人民法院二审维持原判。

2021年10月，市民陈先生与王女士及某房地产营销中心签订了房屋买卖合同一份，约定王女士将案涉房屋以55万元的价格出售给陈先生，合同中还特别约定“买方已知悉房屋产权及居住情况，卖方及营销中心无隐瞒”。之后陈先生贷款购房并完成过户。

2023年8月，陈先生从案涉房屋所在小区的居民处得知，王女士的母亲于2015年在该房屋内自缢身亡。此后几天，陈先生找到了该小区的老住户李老伯及门卫保安徐先生核实了这一情况。

此事对陈先生及其家人的心理产生了重大影响。寝食难安的陈先生多次打电话给王女士，但王女士手机始终关机，陈先生又发送多条短信亦未得到回复。鉴于对方置之不理的态度，陈先生为了维护自身合法权益，诉至鄂城区法院。

陈先生认为，案涉房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴，王女士在与陈先生签订房屋买卖合同时，谎称其母亲是在医院病亡，故意隐瞒“凶宅”事实，王女士负有告知义务却未履行，构成欺诈，应当撤销其与王女士签订的房屋买卖合同以及其与银行签订的贷款合同。

王女士辩称，因已经考虑了其母亲非正常死亡因素，在陈先生购房时，案涉房屋售价已低于同期同类房屋售价。其母亲在家中自缢是公开的事实，案涉房屋所在的小区业主、周边小区业主以及中介机构等都知道这一情况，该事实无需隐瞒，而且也隐瞒不了。陈先生正是因为该房屋价格较低才自愿购买，且房屋买卖合同的特别约定中载明“买方已知悉房屋居住情况”，因此拒绝退房。

法院认为，该案的争议焦点是案涉房屋是否为“凶宅”，以及王女士是否存在欺诈行为。

关于“凶宅”的认定。首先，“凶宅”并非一个法律概念，它是传统习俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理倾向的产物。这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。既然“凶宅”是一种社会风俗，那么对于“凶宅”的界定就应当符合普遍的公众心理认知。审判实践中，发生过非正常死亡事件，给一般公众造成心理上的不适、公众普遍无法接受的房屋才可被认定为“凶宅”。案涉房屋内非正常死亡事件经公安部门证实，法院审理后认为，该情形符合一般公众对“凶宅”的认知标准。

房屋买卖属于家庭生活中的重大事项。本案中，陈先生在知悉所购房屋为“凶宅”后，明确表示不愿购买案涉房屋，尽管王女士辩称陈先生在购房时，案涉房屋售价低于市场行情且案涉合同中载明“买方已知悉房屋居住情况”，但根据日常生活经验判断，该情况的知晓仅为案涉房屋家庭成员基本情况等，并不能理所当然地认为包括王女士母亲非正常死亡的具体情况。因此，无论是从陈先生本人意愿出发抑或是从社会公众的购买心理考量，案涉房屋曾发生过的不幸事件均是影响买受人订立房屋买卖合同的重大事项。王女士在订立合同过程中，理应将与房屋有关的重大信息，真实、及时地提供给陈先生。但王女士在签约时并未向陈先生如实告知其母亲于该房屋内自缢身亡的事实，反而在合同中承诺“无隐瞒”，存在故意隐瞒的行为，构成欺诈。

另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，陈先生与银行签订的贷款合同中贷款用途系购置案涉房屋，因案涉房屋买卖合同撤销，故陈先生要求解除其与银行签订的贷款合同的请求，依法应予支持。

综上，法院判决撤销案涉房屋买卖合同和贷款合同，判令王女士返还陈先生支付的购房款、中介费、税款，并代为偿还余下未偿还的贷款本息。

一审判决作出后，王女士不服，提起上诉。鄂州中院二审审理后认为，王女士对“凶宅”事实进行了隐瞒，导致陈先生陷入错误认识进而购买了案涉房屋，故王女士的行为构成欺诈，一审法院认定案涉合同因欺诈应予撤销，并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

“凶宅”信息不属于肉眼可见的房屋瑕疵，买方难以自行查证。《中华人民***民法典》第七条明确规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。房屋内发生过非正常死亡事件，是影响交易意愿的关键因素，该信息足以影响买受人意思表示，卖方作为亲历者，刻意隐瞒违背诚信原则。

根据《中华人民***民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，被告王女士在签约时隐瞒“凶宅”事实，已构成欺诈，依法应撤销相关合同。

诚信是道德义务，也是交易的基石。卖方作为信息优势方和亲历者，对此类重要信息负有主动告知义务。本案通过否定欺诈行为的法律效力，明确警示出卖人注意告知义务的法律风险，对规范交易秩序、维护公平诚信具有示范价值。

来源：人民法院报
(责编：刘橦洁、马昌)

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这种事谁遇上了不膈应